청년 전세 사기를 예방하는 등본 주소 진위 확인법

전세 계약에서 가장 중요한 것은 등기부등본 주소가 진짜인지 확인하는 일입니다.
특히 처음 집을 구하는 청년층은 주소만 대충 보고 계약했다가 전세 사기를 당하는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 등본 주소 진위 확인법을 구체적인 사례와 함께 정리했습니다.

왜 등본 주소 확인이 중요한가?

임대인이 실제 소유자인지 증명
전세보증금 회수 가능성 판단
전입신고·확정일자 등 권리 보호 절차의 기초 자료

주소 확인을 소홀히 하면 계약 자체가 무효화되거나 보증금을 잃을 위험이 큽니다.

등본 주소 확인 핵심 체크포인트

항목	확인 방법	주의할 점
소유자 명의 (갑구)	등기부등본 ‘갑구’ 소유자와 계약서 임대인 대조	이름·주민등록번호 다르면 허위 임대 가능성
주소 및 호수 일치	계약서 주소와 등본 전유부분(층·호수) 비교	호수가 다르면 다른 세대일 수 있음
권리관계 (을구)	근저당권, 가압류, 가처분 여부 확인	보증금보다 선순위 채권 많으면 위험
발급일자	최신 발급분인지 확인	오래된 등본은 신규 대출·압류 반영 안 됨
건물 용도	건축물대장과 대조	근린생활시설이면 주거용 불가 가능성

실제 발생 사례

호수 오류 사기
계약서에는 101호라고 기재했지만, 보여준 등본은 102호 소유자 등본.
전입신고 시 문제가 드러나 보증금 피해 발생.

근저당 과다 위험
전세금 1억인데 이미 근저당 1.5억 설정된 집.
경매 진행 시 보증금 전액을 잃을 수 있는 구조.

구등본 사용 사례
계약 전에는 깨끗했지만, 실제 계약 직후 임대인이 대출을 받아 근저당 설정.
최신 등본 확인을 게을리해 피해 발생.

안전하게 확인하는 절차

인터넷등기소에서 최신 등본 열람
- 반드시 ‘말소사항 포함 현행’으로 발급
- 표제부·갑구·을구 전체 확인
호수·층수 꼼꼼히 대조
- 계약서 주소와 등본 전유부분 주소가 같은지 검증
권리관계 분석
- 근저당·저당권 금액 확인 후 보증금과 비교
- 보증보험 가입 가능 여부까지 확인
건축물대장 확인
- 해당 호실이 주거용인지 여부 확인
계약서 특약 작성
- “등본 주소와 계약서 주소 일치 확인” 문구 삽입
- 임대인 신분증 및 등본 사본을 반드시 첨부

FAQ (자주 묻는 질문)

임대인이 등본을 안 보여주면 어떻게 하나요?
직접 인터넷등기소에서 발급받아 확인하는 것이 안전합니다.
등본만 확인하면 사기를 막을 수 있나요?
대부분 예방 가능하지만, 건축물대장·보증보험 가입 여부까지 함께 확인하는 게 더 안전합니다.
전입신고와 확정일자는 꼭 같이 해야 하나요?
네. 전세금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 반드시 동시에 해야 합니다.
근저당이 있으면 무조건 위험한 건가요?
근저당액이 전세보증금을 초과하거나 비슷할 경우 위험도가 큽니다.
구주소와 신주소 표기가 다르면 어떻게 되나요?
도로명주소와 지번주소가 병기되므로 반드시 일치 여부를 대조해야 합니다.
보증보험 가입은 필수인가요?
의무는 아니지만, 청년 세입자는 보증보험에 가입해야 보증금 안전성을 크게 높일 수 있습니다.